论坛   泸州楼市   不管政策咋个变,只要大的方向没有改变,房价绝无下降可能!
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楼主: alexleu

不管政策咋个变,只要大的方向没有改变,房价绝无下降可能!

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发表于 2011-7-4 15:28:52 | 显示全部楼层
写的不错,赞一个。
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发表于 2011-7-4 16:42:41 | 显示全部楼层
alexleu 发表于 2011-7-2 17:25
你的这个虚构故事,基本上是我一个朋友的真实写照
曾经还和我辩论过买房不如租房(最后没说赢我,不过 ...

某个alexleu 傻B,咋个不出来说话了安?是不是用另外一个号码登录啊?缩头乌龟王八蛋!有娘生没娘养!白吃干饭这多年!没种的啊?你是不是人哦,装孙子不说话嗦!
超你妈的B!王八蛋,龟孙子!
哪里爬出来的,给老子爬回去!
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发表于 2011-7-4 16:57:12 | 显示全部楼层
我只晓得很多小区入住率都不到4成
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 楼主| 发表于 2011-7-5 07:49:29 | 显示全部楼层
泸州远行人 发表于 2011-7-3 23:03
就楼主这类人把房价炒高

仁者见仁智者见智,你慢慢看,慢慢想,总有一天你会得出最符合事实的结论。
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 楼主| 发表于 2011-7-5 07:56:21 | 显示全部楼层
YANGSHINE 发表于 2011-7-2 16:35
楼主纯扯淡,如果国家允许集资建房,同样发给房产证,那房价还不降嘛?

你的“如果”就是我说的“大方向”——拿地形式、开发模式,请仔细看我发帖内容。你说我扯淡,不也就在说你自己的想法是扯淡么 -_-
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发表于 2011-8-6 13:51:47 | 显示全部楼层
首先要说下,楼主第一忽略了容积率这一最大系数。虽然目前很多地块在招标时不能高于2之类的,但真正修建后超过的占80%以上。有的楼盘容积率达到接近10了。试问这是的地平方是多少?
其次就开发成本讲一平方是肯定要不了1500的。
所以你的4680水份太吓人。泡沫就是这样形成的,但终究会破的。
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发表于 2011-8-6 13:53:39 | 显示全部楼层
另外还说一下,乐山去年就已经破500万/亩了,宜宾今年又出现20000多/平方的地王了,但他们两个城市的房价和泸州也差不多。
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发表于 2011-8-6 15:54:56 | 显示全部楼层
房价?
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发表于 2011-8-6 16:00:57 | 显示全部楼层
本帖最后由 方脑壳 于 2011-8-6 16:09 编辑
lxad01 发表于 2011-7-1 11:19
楼主不晓得一个最重要的指标--容积率!如果容积率2,楼面价1350;容积率3,楼面价900。其他自己算。
PS:开 ...


内盘。容各率是重要指标,建筑面积有了容各率,每平方米价格就可以算出来。上过小学的都可以算,错不了。
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 楼主| 发表于 2011-8-30 06:52:12 | 显示全部楼层
酒中城 发表于 2011-8-6 13:51
首先要说下,楼主第一忽略了容积率这一最大系数。虽然目前很多地块在招标时不能高于2之类的,但真正修建后超 ...

你说的这种情况肯定是存在的,
但是容积率大幅提升,必然会导致修建成本(每平米)增加,
总的来讲单价下跌并不是很多,
相信你也算过帐,目前楼市多层和高层的价差基本上还是合理的。
不过算到总面积上,高层利润确实是相当相当相当可观。
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发表于 2011-8-30 07:13:03 | 显示全部楼层
毫无疑问,楼主的观点是正确的。不过具体的单价计算方法不太专业,嘿嘿。
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 楼主| 发表于 2011-8-30 07:17:10 | 显示全部楼层
丹皮尔 发表于 2011-8-30 07:13
毫无疑问,楼主的观点是正确的。不过具体的单价计算方法不太专业,嘿嘿。

o(︶︿︶)o 唉,要啷个专业干嘛?
说清楚梗要就行了,难不成为了阐述个道理,还得去考个证书回来?
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发表于 2011-8-30 09:18:40 | 显示全部楼层
1500元/平方米?开发成本没那么高。
楼主还忽略了流动性日趋收紧的现状。
马上央行会再冻结9000亿元的流动性。
分析价格走势别光看成本,还得看大趋势。08年末,空间爱情海2000元/平方米都卖过。
至于土地财政,要解决是一个渐进的过程,10年内有望解决。
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发表于 2011-8-30 22:45:26 | 显示全部楼层
alexleu 发表于 2011-8-30 06:52
你说的这种情况肯定是存在的,
但是容积率大幅提升,必然会导致修建成本(每平米)增加,
总的来讲单价 ...

我想问你如果修一层地平方是1000元,请问修100层地平方是多少?而建筑成本怕不会因楼层多而增加的太多哦!所以当容积率不断扩大最终整个房物成本就只有建筑成本等了,地面成本就可以忽略了。不知你学过约等于没有?
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 楼主| 发表于 2011-8-31 06:55:10 | 显示全部楼层
本帖最后由 alexleu 于 2011-8-31 07:19 编辑
酒中城 发表于 2011-8-30 22:45
我想问你如果修一层地平方是1000元,请问修100层地平方是多少?而建筑成本怕不会因楼层多而增加的太多哦! ...


修10层:
基础的钢筋水泥只承受10层建筑的自重,
一楼的框架结构(或者框剪结构)只承受并传递9层建筑的自重
二楼的框架结构(或者框剪结构)只承受并传递8层建筑的自重

修100层:
基础的钢筋水泥要承受100层的建筑自重,
一楼的框架结构(或者框剪结构)只承受并传递99层建筑的自重
二楼的框架结构(或者框剪结构)只承受并传递98层建筑的自重

你不要给我说层楼(自身)的自重 可以忽略不计哈!
此外,每层楼还需要考虑承载力(一部电梯一般装13个人,大家都晓得,楼也有承载要求)
因此这些承载力也是要一层一层累加到下面层,落到基础上,最终传递到地下
所以,修10层楼和修100层楼,摊到每层建筑上用的材料数量肯定不一样的
最多你这个例子,10层楼的1层,用料差不多和100层楼的90层相当
而100层楼的1层,用料虽然不会是10层楼的1层的10倍也应该有好几倍
(数字有点拗口,你慢慢理解)

另外,超过一定楼层还有其他的要求,
大概记得消防有个18层要求和100米高度要求
(貌似大多数高层只修33层就是因为这方面的限制,开发商觉得投入太大,风险也高)
毕竟不是专业搞这方面的,具体的我不是很清楚,
不过你要有兴趣,找找资料应该能搞明白,就不要吹毛求疵让我讲解了

关于自重的问题我也把数据贴出来,这个比较好找:
钢筋混凝土自重24~25KN/M3,约2551Kg/m3
——通俗的话说就是 一个立方米的钢筋混凝土自重约等于(貌似我真学过约等于叻)2.5吨。

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发表于 2011-9-1 17:01:51 | 显示全部楼层
    不知道楼主是怎么算的,泸州的房子开发成本有这么高吗?我给你算一下,按开发商180W一亩的购买土地成本来计算好不。一亩地666.6平方米,开发商可用来修房子的面积应在40%~50%,(其它为绿化等面积)大约一亩地可以用300平方米来建房子,分摊下来一平方米的土地出让金为180W/300=0.6W就是6千元一平方米,但开发商修不是一层房子,如果是多层如六层楼,每平米的土地出让金为6千元/6=1千元,如果是高层如30层,每平米就降为6千元/30=200元。再来看建筑成本,前几年多层的成本大约是三四百元,现在没有翻番吧,就按翻一番不过七八百元,所以,多层的总成本应该在1千+八百=1千八百,高层的建筑成本要高一些,就按一千元一平米计算不过是200元+1千元=1千2百元。当然还有绿化和税费及其它一些费用,但和房子的成本比起来是很少的,所以前两年的多层不过一千五六,电梯不过一千八九(当时的出让金就是100W每平米左右),大家可以看到房价的泡沫有多大了,开发商赚的钱有多少了。
     当然以上算法不是很准确,但大体上应差不多了。有不同的看法请指正。
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发表于 2011-9-1 17:09:39 | 显示全部楼层
    如果现在这房价还在买房的话以后就会发现你比窦蛾还冤。
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 楼主| 发表于 2011-9-1 21:09:21 | 显示全部楼层
淡然微笑 发表于 2011-9-1 17:01
不知道楼主是怎么算的,泸州的房子开发成本有这么高吗?我给你算一下,按开发商180W一亩的购买土地成本 ...

“再来看建筑成本,前几年多层的成本大约是三四百元” 你说的前几年我不知道该算到哪一年
某个缩头乌龟里面提到的那龙马大道终于竣工的烂尾楼,那年代成本是在600左右
在某次回帖我提到过 几年前(呵呵,也是好几年前了)
关于 强制现浇、强制隔热保温中空玻璃、强制泵送砼....这些每平米就增加了不少成本
更别说现在的材料价格,钢筋...水泥.... 还有增加幅度最大的人工工资。

我也知道你也是好意提醒我,不过有些你算得太理想化了,比如一亩地666.6平方米,开发商可用来修房子的面积——这叫建筑密度,建筑后退和建筑间距限制了不可能达到你说的那标准,这你可以查楼书(强规,如果违反了,谁签字谁下课,住建局那几爷子,盯到的眼睛多的是)!

所以前两年的多层不过一千五六,电梯不过一千八九(当时的出让金就是100W每平米左右)
o(︶︿︶)o 唉,你说的价格,真让我遐想啊~~~
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 楼主| 发表于 2011-9-1 21:10:07 | 显示全部楼层
淡然微笑 发表于 2011-9-1 17:09
如果现在这房价还在买房的话以后就会发现你比窦蛾还冤。

把你这句留到,年底再来看看...
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发表于 2011-9-2 07:38:50 | 显示全部楼层
年底倒不一定能降下来,但明年或后年是很有可能的。一线城市的房价降,我们这里不降吗?泸州的房价在09年初也才二千多,后来其它大城市上涨也跟风涨,不跟风跌不合理吧。而且房价从二千多涨到五千多涨了100%了,其它物价有涨这么多吗,可能只涨了百分之二三十吧。所以房子的成本也应该最多涨百分之二三十,多的部分就是炒作了。
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发表于 2011-9-2 07:51:23 | 显示全部楼层
现在的高房价严重透支了的消费者的未来,必然会导致消费者在其它方面大幅减少消费,对经济的负面影响是很大的。我觉得这种祸国秧民的现象一定会消失。
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发表于 2011-9-2 16:37:36 | 显示全部楼层
还是买房吧,买了你就希望房价涨了
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 楼主| 发表于 2011-9-2 17:50:21 | 显示全部楼层
淡然微笑 发表于 2011-9-2 07:38
年底倒不一定能降下来,但明年或后年是很有可能的。一线城市的房价降,我们这里不降吗?泸州的房价在09年初 ...

成都不晓得在不在你理论中的一线城市,现在2.5环(上周在成都学到的新名次)最低都是8000多
注意,是最低!!9000出头的房源是最多的,阳光100是1W2起,当然号称是全装修了的。。

泸州的房价,貌似一群开发商的二狗一直在吼房价降了,但我所见的却是房价一直在悄悄攀升
这样被那些二狗愚弄的结果自然就是不得不以更高的价格购买相同面积的住房
至于我说一直在涨,你信不信我不知道,实地调查的最有发言权

PS:我说的是实地调查的哈,开放商的二狗些滚远点!!

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 楼主| 发表于 2011-9-2 17:51:46 | 显示全部楼层
补充,补充:
成都的平均房价是多少,翻看华西都市报,上头多的是统计,
如果那数字你也相信的话,那你可以快乐地生活在CCTV中了!!
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发表于 2011-9-2 18:15:20 | 显示全部楼层
    实际上我也是以比较高的价格买了房的,但还是希望房价时暴跌,为什么?第一、我不炒房;第二、看到房地产的暴利把老百姓的辛苦积攒的钱和未来20年还要去挣的钱全部搜刮干净就觉得痛心。我相信,这种畸形的市场一定不会长久。看一看这个吧:“北京通州地王楼价"大跳水" 扯出背后定价"暴利"”。
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发表于 2011-9-2 18:22:31 | 显示全部楼层
    我也是高房价的受害者,但还是希望房价跌,看到房地产的暴利不仅把老百姓的存款搜刮完了,还要搜刮你未来20年的血汗钱,就很痛心。这种畸形的现象还会长久的。看一篇新闻吧,对马上要买房的人作一个参考。“北京通州地王楼价"大跳水" 扯出背后定价"暴利"”
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发表于 2011-9-2 18:23:29 | 显示全部楼层
    打错了。这种畸形的现象一定不会长久的。
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发表于 2011-9-2 18:25:04 | 显示全部楼层
北京通州地王楼价"大跳水" 扯出背后定价"暴利"
2011-09-02 08:08:48.0 来源: 第一财经日报(上海) 

判断当前楼市调控成功与否的重要标志,或许就是房价的变动情况。而从目前市场形势来看,本轮调控不会是一场“空调”。在国内最严限购令的打压下,北京楼市迅速遇冷,其中反应最快、振动最大的当属通州区域,该区域由2010年初北京楼市的涨价急先锋,变成了如今的跌价急先锋。

近日,通州楼市再现标志性的楼价跳水动作——2009年的地王级项目润枫领尚原本拟售均价定在2.5万元/平方米,其最高售价甚至接近3万元/平方米,但目前该项目最低定价为1.3万元/平方米,可谓一石激起千层浪。

8月30日,记者来到润枫领尚售楼处现场,销售人员解释,该项目共有近20栋楼座,目前有5栋已取得预售证,分别是3、4、5、17、18号楼,其中17、18号楼共有220套房源,均价为1.5万元/平方米,其中楼层稍差的底层初步定价为1.3万元/平方米,楼层较好的定价在1.7万元/平方米左右;两栋楼里只有底层的几套房子价格定在1.3万元/平方米,每高一层价格便高一个档次。

对于该项目1.5万元/平方米的初步定价,李先生也坦承,这一价格与去年这一区域的售价相比有着较大的降幅,即便是与该项目3、4、5号楼2万多元/平方米的售价相比也有一定降幅,对市场确实具有吸引力。

与该项目在北京市住建部门申报的价格相比,其宣称的降幅确实较大。记者从该项目现场张贴的申报价格表上看到,17、18号楼的原本拟售价格为2.5万元/平方米以上,部分房源价格甚至高达近3万元/平方米,这相当于该楼栋房源普遍直降了1万元/平方米,平均降幅为40%。

北京中原地产市场总监张大伟表示,通州区域房价过高,库存量较大,而受限购限贷影响,市场投机投资需求基本已经绝迹,部分刚需置业者则转向房山区等更有价格优势的区域,购房需求锐减。另外,目前来看选择小幅度降价的区域内项目也并未获得市场认可,成交量依然低迷。

北京市房地产交易管理网的数据显示,该项目自5月份取得预售证,其3、4、5号楼申报价格定在2万多元/平方米,虽然后来实际成交价格有所下降,但成交异常惨淡,截至8月31日该项目仅成交一套,成交价格为17947元/平方米。

即便将该项目预计最低售价1.3万元/平方米视作保本价,显然1.5万元/平方米的销售均价仍能保持项目的盈利性,那么其申报的高达2.5万元/平方米甚至3万元/平方米的价格无疑属于暴利。

房地产项目成本主要有土地成本、税费成本和管理运营成本、建安成本等。北京市土地整理储备中心的资料显示,2009年9月30日,北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体经过了200轮现场竞价,以15.3亿元的价格夺得了建筑面积为22.68万平方米的该项目,楼面价高达6746元/平方米,是当年北京通州区域楼面价最高的地块之一。而税费和管理运营成本,据张大伟估计该项目应在3000元/平方米左右。至于工程造价,多位业内人士表示,北京一般项目的建安费用应在3000元/平方米以内。

由此可以看出,该项目的成本应该低于其预计最低售价1.3万元/平方米,或者说“不会亏本卖”。这意味着,其申报的高达2.5万元/平方米的拟售均价比成本价格高出约一倍,难脱定价“暴利”之名。

一位业界人士分析指出,这表明目前的楼市定价机制有问题,开发商随意定高价,无疑会制约购房者的购买力,而一旦中途降价,又将面临反暴利、退房等。要打破这种局面,必须建立成熟理性的房价定价机制。首先,房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学测算,作为市场定价的指导依据,加强房价定价监管。其次,开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地,另外要以产品业态的多元化换取企业持续发展的空间。

(本文来源:第一财经日报 )
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发表于 2011-9-5 14:11:10 | 显示全部楼层
说到底楼主有开户商之嫌,竭力在此鼓吹高楼价,解释高楼价的种种理由。就以成都2.5环来说,就算均价已近八千,但3环以外包括周边几个县均价也不外4000-5000,试问泸州是成都的几环?泸州的收入有多高?再有我现在的房子是07年买的电梯,属半集资,08年交的房,全框架、有隔热层,双层玻璃等等,我的是11层,当时价格1490元/平方米,开发商同样有钱赚,就算现在现在成本高1倍也不外3000多点。
况且现在泸州的地价和头两天也差不多,新的地王并没有产生,但房价确在上升,这是不合理的,拿天立等来说,基本上都头几年拿的地,当时开盘时也就是2000左右,现在可以说是暴利。事实证明凡暴利者,必不久也。相信房价终会回归理性的。
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发表于 2011-9-7 16:00:28 | 显示全部楼层
    我觉得楼主不是开发商就应该是中介,你要做生意赚钱我们都理解。但现在的房价太高了,大多数人还不富裕,买了一套房就要给开发商打工二十年(本来用不着这么长的时间),你忍心吗?   如果换作是我我就离开房地产做其它的。
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