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不管政策咋个变,只要大的方向没有改变,房价绝无下降可能!

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发表于 2011-6-22 08:10:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 小编阳光 于 2011-7-3 23:50 编辑

本人的观点:房价要降,难度很大,拿地政策不变、开发成本上升、人工工资上涨,房价下降的可能太低。
以本市6月13日新挂牌的两块土地
510500-2011-B-040和510500-2011-B-041,起拍价都是180W/亩,就按起拍价,我们毛算一下修建成本:
建筑地平方1500,开发成本1500(材料+人工),综合税收统一按30%算 ,
然后两年开发周期,按总的20%计算利润(年10%,不算高吧),这样就已经是4680了
(毛算哈,如果算错了什么请指正,谢谢!如果跟帖说肯定要降又讲不出理由的,我先操你祖宗十八代免得你害人)
如果没算错的话,如果拿地价再高点,房价咋个降得下来?
不管开发商黑还是不黑,我不认为哪个商人会把成本5000的东西3000卖出来,除非脑壳秀逗或是作秀或是做完这单就跳楼!

反正我多年以前就是这种感觉:
只要拿地政策不改变,随便出好多政策,除了导致的房价波动变相增加到买房人身上外,没有其他任何效果!
而且政策出得越多,所谓的打压越严,到后来的反弹 还是买房人成为更合格的房奴!

宪法就定死了,一切土地归国家所有,永远归政府所有的,卖啷个贵做啥子哦,
一味打压开发商或所谓的炒房团,除了让前景更不明朗外,没有任何可以看出必然降价的可能!

还是那句话,要跟帖说必降的,请给理由我们可以探讨,否则不要怪我*******免得你害人!(小编提示:请文明用语,理性讨论!)
希望我最后的话,还能有朋友记起在泸州一老论坛 2003~2005年说房价必涨的我。

补充内容 (2011-7-2 17:14):
感谢【闻香知女人】的指点,标题文字确实有些混淆,修改如下:不管政策如何变,只要拿地形式没有根本性的改变,房价绝无下降可能!
发表于 2011-7-1 09:19:33 | 显示全部楼层
你很专业了 一平地价成本达到4680 也没错, 那我问你 开发商是卖的地平方吗?一座高层泸州至少在30层 一层最少6户 一层的可售面积至少达到600平以上。一层600 平 那30层多少平 开发商卖一栋房子就完全够成本,,再说一遍你很专业
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发表于 2011-7-1 10:33:42 | 显示全部楼层
不斩断土地财政,不搞垄断开发,保障房不到位,房价永远也不可能降!!!
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发表于 2011-7-1 11:19:13 | 显示全部楼层
楼主不晓得一个最重要的指标--容积率!如果容积率2,楼面价1350;容积率3,楼面价900。其他自己算。
PS:开发商赚钱是靠银行金融杠杆哈!其他都是浮云。
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发表于 2011-7-1 11:22:22 | 显示全部楼层
房价目前肯定会涨
给他十年时间
他还涨我从泸州最高的楼上跳下及
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发表于 2011-7-1 11:23:38 | 显示全部楼层
徐建 发表于 2011-7-1 11:22
房价目前肯定会涨
给他十年时间
他还涨我从泸州最高的楼上跳下及

就选100周年那天为定
此贴存照
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发表于 2011-7-1 11:25:52 | 显示全部楼层
我是他们 发表于 2011-7-1 09:19
你很专业了 一平地价成本达到4680 也没错, 那我问你 开发商是卖的地平方吗?一座高层泸州至少在30层 一层最 ...

楼主确实是专业,虽然有点水分,但算法没有错。你的算法有点业余。这纯属个人看法,请勿人身攻击,谢谢!
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发表于 2011-7-1 11:27:42 | 显示全部楼层
lxad01 发表于 2011-7-1 11:19
楼主不晓得一个最重要的指标--容积率!如果容积率2,楼面价1350;容积率3,楼面价900。其他自己算。
PS:开 ...

这个就更贴合实际点了。不错,顶一个!
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发表于 2011-7-1 11:35:41 | 显示全部楼层
房地产泡沫就快要刺破啦
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发表于 2011-7-1 12:47:27 | 显示全部楼层
群众甲 发表于 2011-7-1 11:25
楼主确实是专业,虽然有点水分,但算法没有错。你的算法有点业余。这纯属个人看法,请勿人身攻击,谢谢!

不知者无罪
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发表于 2011-7-1 13:41:49 | 显示全部楼层
楼主是房产商啊/
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发表于 2011-7-1 15:45:21 | 显示全部楼层
是啊,很难
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发表于 2011-7-1 19:03:15 | 显示全部楼层
我是他们 发表于 2011-7-1 12:47
不知者无罪

确实是不知者无罪
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发表于 2011-7-1 19:07:05 | 显示全部楼层
楼主专业!赞一个@但是,楼主的帖子是否可以这样简单的理解:只要种GONG还在,基本上我们翻身无望了~~~,希望有另一个陈胜吴广出现在天朝~!{:soso_e113:}
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发表于 2011-7-1 19:08:06 | 显示全部楼层
补贴一个:现在言论还不如国民党时期自由,所以又的词汇只能以其他的代号代替了
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 楼主| 发表于 2011-7-1 20:02:03 | 显示全部楼层
lxad01 发表于 2011-7-1 11:19
楼主不晓得一个最重要的指标--容积率!如果容积率2,楼面价1350;容积率3,楼面价900。其他自己算。
PS:开 ...

我没有说容积率,就是让你们自己去查510500-2011-B-040和510500-2011-B-041
明白?
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 楼主| 发表于 2011-7-1 20:12:26 | 显示全部楼层
我是他们 发表于 2011-7-1 09:19
你很专业了 一平地价成本达到4680 也没错, 那我问你 开发商是卖的地平方吗?一座高层泸州至少在30层 一层最 ...

我没有说容积率,就是想让你们自己去查510500-2011-B-040和510500-2011-B-041,明白?
谢谢你的表扬,其实有很多内幕我肯定也不知道,但是大的计算方向应该是没错的

房价的上涨,除了物价因素,地价在其中起到了相当的引导作用
拿得越贵,肯定就希望卖得越高——不这样想的开发商,估计都已经饿死了...

向来我一直有句话:
    咱老百姓挣钱不容易,都是血汗钱,不管是涨还是跌,用实际数据说话,
不要用啥子应该、大概、在政策...下这类没有任何依据的话学那些“砖家”误导害人!
任何一个人提到“房价跌了”,我都会反问一句:哪个小区?房价好多?
实际上到现在,除了汶川地震之后那几个月,到现在根本没有人能回答我的反问
期望是美好的,但实现比残酷还残酷——谨以此言献给那些还在梦想房价能大跌的朋友们!!
另外,国际油价跌了,后面的话不用我说了吧?你们懂!!
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发表于 2011-7-1 21:22:32 | 显示全部楼层
不知道怎么说您好,一毛坯房,建筑成本1500元一平方,那农民全得去跳楼了,怎么有那么多钱建房?如果以我家建房的成本来算,一平方不会超过800元,不要说建筑商是大批量建房?
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发表于 2011-7-1 21:28:56 | 显示全部楼层
alexleu 发表于 2011-7-1 20:12
我没有说容积率,就是想让你们自己去查510500-2011-B-040和510500-2011-B-041,明白?
谢谢你的表扬,其 ...

不要拿什么土地矿产交易的东西给我说。 你只要知道最近一段时间泸州的城西两次拍卖 190万都流拍。你认为呢?你可能不是开发商 你大不了是个别中介公司的管理而已。一天到晚没什么事研究这些东西,  房价涨跌不是靠数据说话的, 是靠实际市场需求决定的。你说不跌就不跌
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发表于 2011-7-1 21:33:21 | 显示全部楼层
YANGSHINE 发表于 2011-7-1 21:22
不知道怎么说您好,一毛坯房,建筑成本1500元一平方,那农民全得去跳楼了,怎么有那么多钱建房?如果以我家 ...

楼主请回以上问题,谢谢
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发表于 2011-7-1 21:39:19 | 显示全部楼层
我是他们 发表于 2011-7-1 21:28
不要拿什么土地矿产交易的东西给我说。 你只要知道最近一段时间泸州的城西两次拍卖 190万都流拍。你认为呢 ...

有道理
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发表于 2011-7-2 04:34:55 | 显示全部楼层
楼主不一般群众哦,不是地产商或中介,行话我们普通观众不是太懂,深圳这边原来20000多的,已经降到15000左右,本地人要购第二套房子承受6成首付,接受能力也大大削弱。异地户籍只能购一套。房地产商修那么多房子总是希望卖出啊。
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 楼主| 发表于 2011-7-2 07:16:38 | 显示全部楼层
YANGSHINE 发表于 2011-7-1 21:22
不知道怎么说您好,一毛坯房,建筑成本1500元一平方,那农民全得去跳楼了,怎么有那么多钱建房?如果以我家 ...

你确定你家住房的设计是过了设计并且上会验收过的?
你确定你家住房修建是足额缴纳了市政税费的?
你确定你家住房是采用框架或框剪结构?
你确定你家住房是采用的全现浇地板而不是预制楼板?
你确定你家住房是采用定点采购的泵送混凝土?
你确定你家住房是采用节能保暖外墙?
你确定你家住房是采用双层中空玻璃的窗户?
你确定你家用地范围是否不低于30%用于绿化?
不知道你能理直气壮对几条说“是”,不过上面这些,对开发商而言,是必须的强条...
另外,
捆钢筋、支模板、浇筑混凝土、砌墙体、粉刷楼墙面都是要工人施工的,
外墙贴砖、安装门窗、铺设管道摊到每平方米上并不多,但那也是蚊子腿,再小也是肉
你说的600,不清楚是哪年的价格,也不晓得包含这些没有....
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 楼主| 发表于 2011-7-2 07:18:20 | 显示全部楼层
泸州远行人 发表于 2011-7-2 04:34
楼主不一般群众哦,不是地产商或中介,行话我们普通观众不是太懂,深圳这边原来20000多的,已经降到15000左 ...

我还是那句话:你说降了,请问是哪个小区?哪年开始销售的?
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 楼主| 发表于 2011-7-2 07:19:30 | 显示全部楼层
我是他们 发表于 2011-7-1 21:28
不要拿什么土地矿产交易的东西给我说。 你只要知道最近一段时间泸州的城西两次拍卖 190万都流拍。你认为呢 ...

我和中介无关,最多找他们咨询过情况。请不要想当然给我扣帽子,我戴不起,谢谢!
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发表于 2011-7-2 07:23:19 | 显示全部楼层
楼主有房才这样说,像我们没有房的人看法就和你大不一样了!
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发表于 2011-7-2 12:12:36 | 显示全部楼层
本帖最后由 lxad01 于 2011-7-2 12:17 编辑
alexleu 发表于 2011-7-1 20:02
我没有说容积率,就是让你们自己去查510500-2011-B-040和510500-2011-B-041
明白?


闲的蛋痛,查了下。容积率分别是1.8和1.5。容积率1.5 楼地面价达到1800,容积率1.8是1500。估计实际操作下来,应该还要更高。那个楼上说800每平的底层住宅造价,是不能和高层比的哈,1500不算高,合适。
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 楼主| 发表于 2011-7-2 13:35:20 | 显示全部楼层
白云庵 发表于 2011-7-2 07:23
楼主有房才这样说,像我们没有房的人看法就和你大不一样了!


土地政策、开发成本、人工工资,会因为买了房没买房大不一样在哪里
请列举解惑,谢谢!
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发表于 2011-7-2 13:40:07 | 显示全部楼层
这个帖子发错地方了吧,管理员!
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 楼主| 发表于 2011-7-2 13:43:56 | 显示全部楼层
本帖最后由 alexleu 于 2011-7-2 15:48 编辑
群众甲 发表于 2011-7-1 11:25
楼主确实是专业,虽然有点水分,但算法没有错。你的算法有点业余。这纯属个人看法,请勿人身攻击,谢谢!


郑重给网友“群众甲”道歉,原回帖删除了,是我搞错了ID。
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