不管政策咋个变，只要大的方向没有改变，房价绝无下降可能！

alexleu

本人的观点：房价要降，难度很大，拿地政策不变、开发成本上升、人工工资上涨，房价下降的可能太低。
以本市6月13日新挂牌的两块土地
510500-2011-B-040和510500-2011-B-041，起拍价都是180W/亩，就按起拍价，我们毛算一下修建成本：
建筑地平方1500，开发成本1500（材料+人工），综合税收统一按30%算 ，
然后两年开发周期，按总的20%计算利润（年10%，不算高吧），这样就已经是4680了
（毛算哈，如果算错了什么请指正，谢谢！如果跟帖说肯定要降又讲不出理由的，我先操你祖宗十八代免得你害人）
如果没算错的话，如果拿地价再高点，房价咋个降得下来？
不管开发商黑还是不黑，我不认为哪个商人会把成本5000的东西3000卖出来，除非脑壳秀逗或是作秀或是做完这单就跳楼！

反正我多年以前就是这种感觉：
只要拿地政策不改变，随便出好多政策，除了导致的房价波动变相增加到买房人身上外，没有其他任何效果！
而且政策出得越多，所谓的打压越严，到后来的反弹 还是买房人成为更合格的房奴！

宪法就定死了，一切土地归国家所有，永远归政府所有的，卖啷个贵做啥子哦，
一味打压开发商或所谓的炒房团，除了让前景更不明朗外，没有任何可以看出必然降价的可能！

还是那句话，要跟帖说必降的，请给理由我们可以探讨，否则不要怪我*******免得你害人！（小编提示：请文明用语，理性讨论！）
希望我最后的话，还能有朋友记起在泸州一老论坛 2003~2005年说房价必涨的我。

补充内容 (2011-7-2 17:14):
感谢【闻香知女人】的指点，标题文字确实有些混淆，修改如下：不管政策如何变，只要拿地形式没有根本性的改变，房价绝无下降可能！

我是他们

你很专业了 一平地价成本达到4680 也没错， 那我问你 开发商是卖的地平方吗？一座高层泸州至少在30层 一层最少6户 一层的可售面积至少达到600平以上。一层600 平 那30层多少平 开发商卖一栋房子就完全够成本，，再说一遍你很专业

吾为单车狂

不斩断土地财政，不搞垄断开发，保障房不到位，房价永远也不可能降！！！

lxad01

楼主不晓得一个最重要的指标--容积率！如果容积率2，楼面价1350；容积率3，楼面价900。其他自己算。
PS：开发商赚钱是靠银行金融杠杆哈！其他都是浮云。

徐建

房价目前肯定会涨
给他十年时间
他还涨我从泸州最高的楼上跳下及

徐建

徐建 发表于 2011-7-1 11:22
房价目前肯定会涨
给他十年时间
他还涨我从泸州最高的楼上跳下及

就选100周年那天为定
此贴存照

群众甲

我是他们 发表于 2011-7-1 09:19
你很专业了 一平地价成本达到4680 也没错， 那我问你 开发商是卖的地平方吗？一座高层泸州至少在30层 一层最 ...

楼主确实是专业，虽然有点水分，但算法没有错。你的算法有点业余。这纯属个人看法，请勿人身攻击，谢谢！

群众甲

lxad01 发表于 2011-7-1 11:19
楼主不晓得一个最重要的指标--容积率！如果容积率2，楼面价1350；容积率3，楼面价900。其他自己算。
PS：开 ...

这个就更贴合实际点了。不错，顶一个！

天马单骑

房地产泡沫就快要刺破啦

我是他们

群众甲 发表于 2011-7-1 11:25
楼主确实是专业，虽然有点水分，但算法没有错。你的算法有点业余。这纯属个人看法，请勿人身攻击，谢谢！

不知者无罪

BOS

楼主是房产商啊/

国窖1573

是啊，很难

群众甲

我是他们 发表于 2011-7-1 12:47
不知者无罪

确实是不知者无罪

sundyfly

楼主专业！赞一个@但是，楼主的帖子是否可以这样简单的理解：只要种GONG还在，基本上我们翻身无望了~~~，希望有另一个陈胜吴广出现在天朝~！{:soso_e113:}

sundyfly

补贴一个：现在言论还不如国民党时期自由，所以又的词汇只能以其他的代号代替了

alexleu

lxad01 发表于 2011-7-1 11:19
楼主不晓得一个最重要的指标--容积率！如果容积率2，楼面价1350；容积率3，楼面价900。其他自己算。
PS：开 ...

我没有说容积率，就是让你们自己去查510500-2011-B-040和510500-2011-B-041
明白？

alexleu

我是他们 发表于 2011-7-1 09:19
你很专业了 一平地价成本达到4680 也没错， 那我问你 开发商是卖的地平方吗？一座高层泸州至少在30层 一层最 ...

我没有说容积率，就是想让你们自己去查510500-2011-B-040和510500-2011-B-041，明白？
谢谢你的表扬，其实有很多内幕我肯定也不知道，但是大的计算方向应该是没错的

房价的上涨，除了物价因素，地价在其中起到了相当的引导作用
拿得越贵，肯定就希望卖得越高——不这样想的开发商，估计都已经饿死了...

向来我一直有句话：
    咱老百姓挣钱不容易，都是血汗钱，不管是涨还是跌，用实际数据说话，
不要用啥子应该、大概、在政策...下这类没有任何依据的话学那些“砖家”误导害人！
任何一个人提到“房价跌了”，我都会反问一句：哪个小区？房价好多？
实际上到现在，除了汶川地震之后那几个月，到现在根本没有人能回答我的反问
期望是美好的，但实现比残酷还残酷——谨以此言献给那些还在梦想房价能大跌的朋友们！！
另外，国际油价跌了，后面的话不用我说了吧？你们懂！！

YANGSHINE

不知道怎么说您好，一毛坯房，建筑成本1500元一平方，那农民全得去跳楼了，怎么有那么多钱建房？如果以我家建房的成本来算，一平方不会超过800元，不要说建筑商是大批量建房？

我是他们

alexleu 发表于 2011-7-1 20:12
我没有说容积率，就是想让你们自己去查510500-2011-B-040和510500-2011-B-041，明白？
谢谢你的表扬，其 ...

不要拿什么土地矿产交易的东西给我说。 你只要知道最近一段时间泸州的城西两次拍卖 190万都流拍。你认为呢？你可能不是开发商 你大不了是个别中介公司的管理而已。一天到晚没什么事研究这些东西，  房价涨跌不是靠数据说话的， 是靠实际市场需求决定的。你说不跌就不跌

YANGSHINE

YANGSHINE 发表于 2011-7-1 21:22
不知道怎么说您好，一毛坯房，建筑成本1500元一平方，那农民全得去跳楼了，怎么有那么多钱建房？如果以我家 ...

楼主请回以上问题，谢谢

yyyy

我是他们 发表于 2011-7-1 21:28
不要拿什么土地矿产交易的东西给我说。 你只要知道最近一段时间泸州的城西两次拍卖 190万都流拍。你认为呢 ...

有道理

泸州远行人

楼主不一般群众哦，不是地产商或中介，行话我们普通观众不是太懂，深圳这边原来20000多的，已经降到15000左右，本地人要购第二套房子承受6成首付，接受能力也大大削弱。异地户籍只能购一套。房地产商修那么多房子总是希望卖出啊。

alexleu

YANGSHINE 发表于 2011-7-1 21:22
不知道怎么说您好，一毛坯房，建筑成本1500元一平方，那农民全得去跳楼了，怎么有那么多钱建房？如果以我家 ...

你确定你家住房的设计是过了设计并且上会验收过的？
你确定你家住房修建是足额缴纳了市政税费的？
你确定你家住房是采用框架或框剪结构？
你确定你家住房是采用的全现浇地板而不是预制楼板？
你确定你家住房是采用定点采购的泵送混凝土？
你确定你家住房是采用节能保暖外墙？
你确定你家住房是采用双层中空玻璃的窗户？
你确定你家用地范围是否不低于30%用于绿化？
不知道你能理直气壮对几条说“是”，不过上面这些，对开发商而言，是必须的强条...
另外，
捆钢筋、支模板、浇筑混凝土、砌墙体、粉刷楼墙面都是要工人施工的，
外墙贴砖、安装门窗、铺设管道摊到每平方米上并不多，但那也是蚊子腿，再小也是肉
你说的600，不清楚是哪年的价格，也不晓得包含这些没有....

alexleu

泸州远行人 发表于 2011-7-2 04:34
楼主不一般群众哦，不是地产商或中介，行话我们普通观众不是太懂，深圳这边原来20000多的，已经降到15000左 ...

我还是那句话:你说降了，请问是哪个小区？哪年开始销售的？

alexleu

我是他们 发表于 2011-7-1 21:28
不要拿什么土地矿产交易的东西给我说。 你只要知道最近一段时间泸州的城西两次拍卖 190万都流拍。你认为呢 ...

我和中介无关，最多找他们咨询过情况。请不要想当然给我扣帽子，我戴不起，谢谢！

白云庵

楼主有房才这样说，像我们没有房的人看法就和你大不一样了！

lxad01

alexleu 发表于 2011-7-1 20:02
我没有说容积率，就是让你们自己去查510500-2011-B-040和510500-2011-B-041
明白？

闲的蛋痛，查了下。容积率分别是1.8和1.5。容积率1.5 楼地面价达到1800，容积率1.8是1500。估计实际操作下来，应该还要更高。那个楼上说800每平的底层住宅造价，是不能和高层比的哈，1500不算高，合适。

alexleu

白云庵 发表于 2011-7-2 07:23
楼主有房才这样说，像我们没有房的人看法就和你大不一样了！

土地政策、开发成本、人工工资，会因为买了房和没买房大不一样在哪里？
请列举解惑，谢谢！

透明长江石

这个帖子发错地方了吧，管理员！

alexleu

群众甲 发表于 2011-7-1 11:25
楼主确实是专业，虽然有点水分，但算法没有错。你的算法有点业余。这纯属个人看法，请勿人身攻击，谢谢！

郑重给网友“群众甲”道歉，原回帖删除了，是我搞错了ID。